風風火火的“偽”旅游地產

　　旅游地產已風風火火發展了數年，呈現幾個明顯的特點。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]一是房企為主，涉及旅游地產領域的企業中房地產企業約占80%，同時也還有很多其他行業的企業也蜂擁轉型旅游行業。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]二是量大面廣，2012年我國旅游地產投資額超萬億元，遍布全國85個城市和地區，截至2014年底，全國旅游地產項目達8000多個，比2013年增加3000多個。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]三是偽旅游地產居多。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]由于我國處于快速城鎮化的過程中，加之國人的消費觀念影響，使得房地產市場存在大規模的且在相當一段時間內持續存在的剛需，在我國房地產特殊的供給政策下，這種剛需推動房價的快速上漲，從而引來一輪接一輪的宏觀調控；與此同時，旅游產業卻蓬勃發展，且日受政府重視而成為國民經濟戰略性支柱產業。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]由此，一“收”一“推”，旅游地產順理成章地成了房企等資本的新出路。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]然而，過去數年的旅游地產，大部分都是旅游的噱頭加上住宅的實際，并非真正的旅游地產，而是滿足居住剛需或者因房價持續走高刺激而來的投資需求的住宅地產。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]也就是說，大部分的旅游地產其實是由與旅游無關的需求驅動的，地產是本，旅游大多只是概念。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]

　　旅游地產回歸之路

　　始于2010年的持續的房地產調控政策，使房地產市場進入較長的調整期，地產去化變得困難，尤其是那些處于城市郊區又沒有良好旅游度假資源的“旅游地產”，以投資客為主要客戶，在市場調整期，缺乏足夠的買房需求支撐，失了其本；同時，又因為大多投資者是房企或其他行業轉型而來，缺乏旅游開發與管理經驗，旅游產品配置不當，旅游經營困難，又丟了概念。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]因此，大量偽旅游地產陷入困境，難以為繼。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]

　　我國旅游發展歷經30年，早年的旅游，更多的是較初級的觀光游，游客規模有限，出游頻率較低，旅游消費有限，對旅游地產的需求有限。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]如今，游客規模持續快速增長，需求由單一觀光向觀光休閑度假多元需求轉型，旅游甚至成為一些人的生活方式，休閑度假、吃住購娛等觀光之外的旅游相關需求不斷釋放，使得旅游商業地產、旅游度假地產等成為新時代下旅游發展的必要要素。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]成規模的旅游地產真實需求已然具備，而真正的旅游地產產品卻供給不足。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]因此，如果說之前是跑馬圈地的偽旅游地產時代，那么今后將是真旅游地產的回歸時代。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]

　　旅游地產的回歸方向

　　1.對象——向游客回歸

　　真正的旅游地產，是主要為滿足游客在旅游過程中的吃住游購娛等需求而開發的各類物業，服務對象以游客為主，滿足需求以旅游消費為主，旅游是本，地產是提供旅游服務的載體之一。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]旅游地產的服務對象應從居民尤其是剛需購房者向游客回歸，有足夠游客基礎的區域，旅游地產才有可能良性發展，如旅游度假地、游客聚集地等。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]

　　2.價值——向消費回歸

　　偽旅游地產以房產銷售為主要的價值實現方式，依托的是住宅剛需和投資需求。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]真正的旅游地產，以游客的旅游消費為主要的價值實現方式，如游客有餐飲、購物需求，需要旅游商業地產；游客有長時間度假的住宿需求，則需要度假酒店等。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]旅游地產的用戶價值應從居住價值、房產投資價值向旅游消費價值及其所支撐的投資價值回歸。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]

　　3.產品——向旅游回歸

　　偽旅游地產的產品重在地產，甚至就是傳統的住宅，至于旅游產品，則要么借既有資源，要么是社區配套的概念包裝，要么新建一些敷衍性的旅游產品。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]真正的旅游地產，旅游吸引產品為前提，可以自建，也可以依托周邊；旅游地產也并非住宅，而是如特色商鋪、特色客棧之類的旅游商業地產，如精品度假酒店、家庭度假村、養老度假村之類的旅游度假地產。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]光有房子無法度假，游客要休閑度假，核心吸引性的旅游觀光與游憩產品、各種延展性的旅游休閑消費產品需要良好組合，旅游地產的產品應由住宅產品向真正的旅游產品回歸。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]

　　4.盈利——向運營回歸

　　偽旅游地產以銷售為主要的盈利方式，客戶為房產買單。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]然而，旅游是服務業，客戶為旅游體驗而買單，房產可以一次性購買長久持有，但旅游體驗不行。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]旅游地產的生存基于游客的消費，是需要經營的；當然，也可以銷售，但銷售的旅游地產，其用戶價值在于投資價值，而這種投資價值根本上是由足夠的游客消費所支撐的，試想，一個酒店式公寓，如果缺乏游客入住，何來經營收入，又何來投資回報和升值空間。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]所以，旅游地產的盈利方式應從銷售為主向運營為主回歸。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]包括兩方面，一是項目自身的經營管理，以保證良好的盈利性；另一方面，基于旅游的短時性和游客選擇旅游地的多元性，加入或建立旅居交換系統，如分時度假平臺，與其他旅游地產項目形成網絡，更利于旅游地產價值的充分利用和市場總體的蛋糕做大。[旅游聯盟2015-9-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區，旅游軟件，www.sportsemperor.com]